Tematy różne

Kiedy chciwość przesłania rozum

Na sympatycznej kolacji, na której ostatnio byłem, miałem między innymi okazję porozmawiania z jedną z bardzo kompetentnych pani notariusz i usłyszałem od niej niesłychaną historię o nagminnym zrywaniu umów przez deweloperów i „nabijaniu w butelkę” klientów, którzy chcieli u nich kupić mieszkanie. Dziś, na portalu gazeta.pl w artykule o nieruchomościach natknąłem się na podobną informację i aż się prosi, aby na ten temat coś napisać. Zacznijmy od zacytowania tego fragmentu artykułu (całość jest rozsądnie napisana i warta przeczytania):

„Ze względu na piorunujący wzrost cen nieruchomości deweloperom bardziej opłaca się zrywać umowy i wypłacać odszkodowania, niż ich dotrzymywać.
Deweloper, który w pogoni za zyskiem chce nabić klientów w butelkę, działa w następujący sposób:
• Podpisuje umowy z klientami.
• Za wpłacone przez nich pieniądze rozpoczyna budowę.
• Z regularnie wpłacanych rat finansuje zamknięcie kolejnych etapów.
• Kilka miesięcy przed zakończeniem prac z błahych powodów zrywa umowy z częścią klientów.
• Uzyskane w ten sposób mieszkania sprzedaje za cenę przynajmniej o kilkadziesiąt procent wyższą niż pierwotna.
Na taki proceder pozwalają mu dwie rzeczy:
• umowa przedwstępna nie jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Akt umożliwia przeniesienie własności mieszkania bez zgody dewelopera na kupującego.
• niskie kary umowne. Jeśli deweloper musi zapłacić wysoką karę za wypowiedzenie umowy z własnej winy, rzadko kiedy się na to zdecyduje.
Jednak kary umowne wynoszą zazwyczaj ok. 5 proc. wartości umowy, a na wyższe deweloperzy nie chcą się zgodzić.”

W rozmowie z panią notariusz zapytałem, jak w takim razie wygląda kwestia dochodzenia przed sądem odszkodowania za utracone przez klienta korzyści (bo przecież ktoś mógł kupować mieszkanie w celach spekulacyjnych, bądź zawrzeć umowę kredytową i na takim zerwaniu ponosi konkretne straty) i ze zdumieniem dowiedziałem się, że w przypadku znakomitej większości umów (mówimy teraz o tych nie będących aktem notarialnym) nie ma to w Polsce szans. Nie mam w tej chwili pod ręką jakiegoś specjalisty od polskiego prawa cywilnego, aby to dodatkowo sprawdzić, jeśli tak rzeczywiście jest, to bardzo źle świadczy to o kilku sprawach:

  • polskie prawodawstwo sprzyja mocniejszym i bezwzględnym. To bardzo niedobry znak, bo tworzy pętlę sprzężenia zwrotnego, która wzmacnia takie zachowania i umacnia w tym kraju ludzi o wątpliwej etyce biznesowej. W rezultacie coraz więcej osób nabiera zdrowego nastawienia mówiącego „w ważnych sprawach życiowych, uważaj na to, co polskie” , albo wręcz decyduje się na szukanie swojego szczęścia poza krajem. Jako ciekawostka, w niemieckim prawie cywilnym (i o ile pamiętam, to w austriackim też) istnieje pojęcie tzw. Sittenwidrigkeit czyli w pewnym uproszczeniu niezgodności elementów umowy z dobrymi obyczajami i przyzwoitością. Ta klauzula jest nadrzędną nawet w stosunku do wolności zawierania umów i ma na celu ochronę słabszej, mniej zorientowanej w materii strony kontraktu. W rezultacie każdą umowę, w której są punkty wykorzystujące nieświadomość jednej ze stron w celu „nieprzyzwoitego” uzyskania korzyści przez drugą można zaskarżyć w sądzie cywilnym, który może orzec nieważność takich porozumień. Polski prawnik opisałby to zapewne lepszym językiem, w tej dziedzinie mój niemiecki jest lepszy od polskiego :-)
  • Tak jak to wygląda, to w większości umów z deweloperami można mówić o umowie kupna sprzedaży, lecz wystawieniu przez nich klientowi opcji na sfinansowanie budowy: jeśli ceny nie podskoczą zbyt wysoko, to budujący zawsze może przekazać mieszkanie osobie, który jego budowę sfinansowała, jeśli pójdą w górę, to to deweloper podziękuje swojemu taniemu „bankierowi” i sprzeda mieszkanie komuś, kto da więcej. Fakt, że takie zjawisko jest w danym kraju możliwe na masową skalę prowadzi do wniosków, których ze względu na patriotyczne uczucie wielu Czytelników nie będę tutaj publikował.
  • Najbardziej dramatyczną rzeczą jest fakt, że tak wielu ludzi (często z wyższym wykształceniem!!!) takie umowy w ogóle podpisuje. Jest to szczególnie problematyczne, kiedy na taką „inwestycję” trzeba załatwić kredyt i w wypadku zerwania takiego „kontraktu” przez dewelopera zostają oni „na lodzie” z kupą kłopotów i kosztów. Oczywiście, jeśli ktoś ma dużo pieniędzy i możliwości, to może sobie zaryzykować, bo najwyżej nic z tego nie wyjdzie, ale większość ma zupełnie inną sytuację. Wtedy jest dla mnie niepojęte, jak ktokolwiek przy zdrowych zmysłach, nie mając przyłożonego do głowy pistoletu, może w coś takiego w ogóle wchodzić?? Kto ich nauczył zawierania umów, w których jak pójdzie dobrze (czyli cena nieruchomości znacząco wzrośnie), to będą z tego interesu wykopani bez żadnej możliwości obrony, a jak pójdzie źle (ceny będą stagnować), to łaskawie otrzymają mieszkanie, którego budowę bezodsetkowo sfinansowali? Jasne, że wielu niedoświadczonych ludzi wykalkulowało sobie jak bardzo „zarobią” na dalszym wzroście cen, zapominając o kosztach kredytu, kosztach straconych możliwości, a także o tym, jak ten zysk, w wypadku mieszkania w którym mieszkają, będą chcieli zrealizować (wyprowadzą się do namiotu??). Są też osoby, które zdobywanie pozycji życiowej zaczynają od kupowania na kredyt mieszkania, bo tak robą wszyscy wokoło. Osobiście uważam to za kiepską strategię (jeśli chcecie mogę ten temat rozwinąć), ale OK, to jest ich życie, ich decyzja. To, co mnie dziwi, to fakt, że w swojej desperacji spowodowanej chciwością (nazwijmy rzecz po imieniu), albo błędnym obrazem świata i możliwości, które on oferuje, podpisują umowy w oczywisty sposób niekorzystne dla nich, często co gorsza nawet nie starając się zasięgnąć rady kogoś kompetentnego. Proszę, wyświadczcie sobie tę przysługę i zamiast brać udział w takim marszu lemingów używajcie Waszego umysłu. Życie pełne jest różnorakich sposobności i nie ma konieczności pakowania się w wątpliwe interesy!!

    Ktoś może powiedzieć, że często deweloperzy nie pozostawiają Wam innego wyjścia, jak zawarcie takiej „umowy”. Kto Cię zmusza do udziału w takiej grze?? Pamiętacie to skuteczne narządzie w postaci stwierdzenia „beze mnie” ? Pamiętacie, co pisałem o współczynniku PITA ?

    PS:

    • Na nieruchomościach najlepiej zarabia się tak, jak na używanych samochodach – kupując je poniżej ceny rynkowej
    • Full disclosure: posiadam kilka nieruchomości, w żadnej z nich sam nie mieszkam, każdą kupiłem poniżej rynku :-) Sam mieszkam w różnych atrakcyjnych miejscach bezproblemowo wynajmując mieszkania zgodnie z życzeniem i za rozsądną cenę
    • W tamtym artykule podane jest jak to ktoś na 55 metrowym mieszkaniu w Warszawie „zarobił” w ubiegłym, dość wyjątkowym roku (czysto rachunkowo) 70.000 zł. To daje ok. 5800 miesięcznie. Niby dużo, ale taki przyrost dochodów (ok. 1500 euro) można uzyskać na kilka innych sposobów i to do tego na trwale :-)
    , , , , ,
    Alex W. Barszczewski, 2007-02-19
    FacebookTwitterPinterestGoogle +Stumbleupon