Pomysł na poniższy post gościnny powstał zupełnie przypadkowo podczas prowadzonej przez telefon dyskusji na zupełnie inny temat. W którymś momencie jako przykład pojawiła się sytuacja związana z kupnem mieszkania i po chwili zapytałem Ewę, czy nie podzieliłaby się swoimi doświadczeniami z Czytelnikami mojego blogu. Odpowiedź była „tak” i znając jej napięty harmonogram spodziewałem się tekstu mniej więcej za miesiąc. Ku mojemu zdziwieniu 48 godzin później to, co możecie przeczytać poniżej leżało w moim komputerze! Jeszcze raz dziękuję Autorce za ten bardzo otwarty tekst, a Was zapraszam do lektury
________________________________________________
Kilka dni temu w rozmowie telefonicznej z Alexem pojawił się wątek mieszkania, kredytu etc. Alex zapytał, czy mogłabym swoje doświadczenia opisać na blogu. Czemu nie, mam rzeczywiście ciekawe doświadczenia: 13 przeprowadzek, 5 miast, 2 kraje, 8 lat własnej działalności gospodarczej, ponad 40 lat życia gdy dojrzała we mnie decyzja o zakupie własnego „M”, w tym ponad 15 lat w wynajmowanych mieszkaniach. Odrobiłam kilka ważnych lekcji dotyczących poszukiwania tymczasowych mieszkań i bardzo ważne lekcje dotyczące zakupu własnego mieszkania. Tekst będzie długi, ale wielu rzeczy nie sposób opisać krócej, żeby nie stworzyć „ogólnej instrukcji obsługi życia” – ja takich nie cierpię:-).
Lekcja 1. Mieszkanie z pięknym tarasem
W naszej rzeczywistości lat 2005-2006 kredyt mieszkaniowy mogła dostać osoba pracująca na etacie, na czas nieokreślony, a działalność gospodarcza dla banku oznaczała niewypłacalność i brak wiarygodności kredytobiorcy. Podobnie nie miały znaczenia dochody z umów zleceń czy umów o dzieło (wiem, ze to się w ostatnich latach zmieniło). Moja decyzja o zakupie mieszkania była więc silnie powiązana z decyzją o przejściu na etat. Po 8 latach własnej działalności rozpoczęłam pracę na etacie, z przyzwoitym wynagrodzeniem, co pozwoliło mi na uzyskanie zdolności kredytowej na poziomie przekraczającym wówczas moje plany inwestycyjne. Piszę o tym, bo wielu młodych ludzi rozpoczyna poszukiwania nieruchomości zanim rozpoznają swoje możliwości kredytowe i doznają potem wielu rozczarowań.
Rynek nieruchomości był stabilny. Rozpoczęłam poszukiwania wcześniej definiując swoje potrzeby. Znalazłam mieszkanie zgodne z oczekiwaniami. Intuicyjnie sprawdziłam developera, porozmawiałam z mieszkańcami wybudowanego i oddanego już do użytkowania sąsiedniego budynku (ludzie okazali się rozmowni i życzliwi). Zaprzyjaźniłam się, z panią z biura sprzedaży. Rozmawiałam o swoich obawach (to były początki złych praktyk developerów :-)). Dostałam projekt umowy wstępnej, z której niewiele rozumiałam poza tym, że muszę sporo zapłacić za „dziurę w ziemi” i obietnicę mieszkania. W czasie jednego ze spotkań zaprzyjaźniona pani zasugerowała, że nie wszystko jest takie optymistyczne jak przedstawia developer. Przeprowadziłam wiec swoje śledztwo i choć już w głowie meblowałam swoje mieszkanie i opalałam się na tarasie – wycofałam się z transakcji.
Podobno developer podjął kilka decyzji o dużym poziomie ryzyka i istniały 3 możliwe scenariusze:
1 – wszystko pójdzie zgodnie z planem a ja w terminie zamieszkam na swoim,
2 – inwestor rozpocznie realizację budowy mojego mieszkania dopiero po sprzedaży tej ryzykownej inwestycji, czyli mieszkania będą z dużym opóźnieniem, a dodatkowy czas oczekiwania oznaczał dla mnie nieplanowane koszty (nie tylko finansowe, także emocjonalne),
3 – inwestor odda mieszkania w terminie, ale z obciążona hipoteką (o tym ostrzegła mnie pani z biura sprzedaży), co prawnie uniemożliwi mi założenie hipoteki dla mojego kredytu, podwyższy koszty, i będzie przyczyna wielu kłopotów.
Moja decyzja – szukam dalej, nie podpisuję umowy, zwłaszcza że w umowie transze kredytu nie były powiązane z realizacją kolejnych etapów inwestycji, czyli developer mógł nic nie wybudować, a ja i tak musiałabym zapłacić terminowo wszystkie transze kredytu i dopiero potem mogłam wnosić sprawę do sądu z powództwa cywilnego. Uznałam, że ryzyko jest za duże.
Dzięki temu doświadczeniu dowiedziałam się, że ludzie mogą mi pomóc i chętnie to robią – nawet nieznajomi, że w Sądzie Gospodarczym mogę uzyskać wiele ważnych informacji na temat developera, że Internet to kopalnia wiedzy na temat firmy budującej moje mieszkanie, że zakładanie różowych okularów nie jest dobrym rozwiązaniem.
Nota bene kiedy kupiłam obecne moje mieszkanie (o czym dalej) i na 3 tygodnie przed terminem odebrałam do niego klucze, dowiedziałam się, że „pierwsze” ww. mieszkanie jeszcze jest w powijakach – a zgodnie z planem miałam tam już mieszkać od kilku miesięcy. Warto było być ostrożną.
Lekcja 2. Dom, róże, staw
Szukałam mieszkania, ale… Na rynku nieruchomości, jak się dobrze poszuka, można spotkać wiele tzw. okazji – mieszkania lub domy w tzw. wymuszonej sprzedaży (bank daje wierzycielowi czas kilku tygodni lub miesięcy na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu zanim przystąpi do windykacji komorniczej). Dzięki kontaktom towarzyskim znalazłam kilkuletni dom: 150 metrów powierzchni mieszkalnej wykończonej prawie w całości, 100 m zabudowań połączonych z domem a przeznaczonych na działalność gospodarczą (idealne na letnie mieszkanie np. dla moich rodziców (ze sprzedaży ich mieszkania pokryłabym 70% zobowiązań kredytowych), ponad 2000 m ogrodu, własny staw, blisko las, 40 km od centrum Warszawy. Bank zrobił tzw. operat szacunkowy /ekspertyza techniczna wraz z wyceną nieruchomości/. Nie kupowałam „kota w worku”.
To miało być Moje Miejsce na Ziemi. Już widziałam się jako gospodyni. Wiedziałam, gdzie róże, a gdzie będzie pergola z winoroślą, etc. Wysłałam zdjęcia do przyjaciół. Trzymali za mnie kciuki, ale też „podskórnie” czułam się przez to zobowiązana do realizacji tej transakcji. Przecież moja przyjaciółka już projektowała ogród, mój ówczesny partner szukał dla mnie dobrego samochodu i projektował przebudowę kominka… Wyobraźnia podsuwała coraz piękniejsze obrazy: choinka przed domem na święta, pikniki w ogrodzie, mój pies i ze dwa koty, ogień w kominku i wieczory przy stawie… Nakręciłam się nieźle.
Wiedziałam, że niecałe 300 tysięcy zł to super cena, a ja mam znacznie wyższą zdolność kredytową. Nie miałam jednak pojęcia o zakupie domu, o notariuszach, prawie lokalowym, rynku wtórnym. Musiałam tę wiedzę zdobyć. Zadzwoniłam do „mojej Pani od pierwszego mieszkania” (mogłam też zadzwonić do radcy prawnego – koszt porady 150 zł, a koszt inwestycji prawie 300 tysięcy zł – warto). Zapytałam, co powinnam sprawdzić. Usłyszałam kilka pytań: Czy była tam prowadzona działalność gospodarcza? Czy została wyrejestrowana? Poinformowała mnie, że w momencie podpisania aktu notarialnego wszyscy muszą być wymeldowani i trzeba mieć na to dokument, bo inaczej kupuje się dom z lokatorem i trzeba mu dać lokal zastępczy o określonym przez prawo standardzie (czyli kupić mieszkanie) lub mieszkać razem :-), nadto trzeba sprawdzić księgi wieczyste, czy oprócz kredytu bankowego nie ma w repertorium innych obciążeń. I trzeba jeszcze poprosić o dziennik budowy, pozwolenie na budowę domu i zabudowań gospodarczych, plany zagospodarowania terenu. Czułam się przytłoczona, ale miałam cel. Zebrałam siły i zaczęłam działać.
Właściciel naciskał na szybką sprzedaż. A tu zima, trudny dojazd, krótki dzień, a w pracy jak w piekle – co dzień więcej, co dzień trudniej, presja, zmęczenie (a miało być jak na „Alexowym” jachcie!). Trzeba zaufać, przestać się bać, odpuścić te wszystkie dyrdymały i zamieszkać – kusiła mnie szybka finalizacja. Emocje wariowały. Rozsądek jednak brał górę. Wzięłam urlop. Na tydzień. Nie miałam odwagi na dłuższy, bo praca ważna, bo kredyt, bo muszę być niezastąpiona, najlepsza… Zakup nieruchomości przestawał być przyjemnością.
Zadzwoniłam do kancelarii notarialnej znalezionej w Internecie i zapytałam, czy jeszcze coś powinnam sprawdzić, zanim podpiszę akt notarialny. Przez telefon udzielono mi informacji podając magiczne hasło: Ordynacja podatkowa, rozdział 112a (o ile dobrze pamiętam) – jeśli nieruchomość w określony sposób jest powiązana z firmą (nie pamiętam jaki to rodzaj powiązań), a zobowiązania wobec skarbu państwa przekraczają kwotę 15 tysięcy zł (czyli wobec ZUS, US, Gminy), to ja kupując tę nieruchomość przejmuję zobowiązania sprzedającego. Smaku dodaje fakt, że instytucje te nie mają w Polsce obowiązku wpisywania tego w repertorium ksiąg wieczystych. A więc mogę kupić dom za 278 tysięcy i np. za rok czy dwa zapuka mi komornik i powie: Kupiła Pani dom, ale jest nam Pani winna 100…, 200…., 500… tysięcy (dowolna kwota większa od 15 tysięcy) bo były właściciel nie uregulował zobowiązań… Taka wizja sprowadziła mnie natychmiast z mojego pięknego nieba na ziemię.
Właściciel miał problem z dziennikiem budowy, jakieś przybudowane rzeczy nie miały pozwolenia, no dobrze, można to jakoś przeżyć, uzyskać wsteczne pozwolenie. Powoli robiłam się ekspertem. Czas gonił, właściciel naciskał. Wtedy poprosiłam go, żeby przyniósł zaświadczenia z gminy, US i ZUS, że instytucje te nie wnoszą roszczeń do tej nieruchomości. Spotkanie u notariusza było umówione. Na 12 godzin przed spotkaniem właściciel zadzwonił, że nie ma jeszcze wszystkich dokumentów. Tydzień później sprzedał dom młodym ludziom, których rodzice wzięli kredyt za młodych. Ja zostałam ze swoją wiedzą na środku pustego pola :-)
Płakałam 3 dni niemal bez przerwy. Miało być tak pięknie. Miesiąc minął na smutku. Myślałam, że jestem strasznie głupia i zbyt dociekliwa. Dużo brzydkich rzeczy wtedy sobie powiedziałam. Wstydziłam się przed przyjaciółmi, że tak „źle to wszystko zorganizowałam”. Po jakimś czasie zadałam sobie pytanie: Jeśli masz dom w wymuszonej sprzedaży i masz dwóch potencjalnych kupców a papiery są w porządku, to co robisz? Wybierasz tego, który nie chce papierów, czy podbijasz cenę? Odpowiedź była oczywista.
Moje bieganie wokół kupna domu zakończyło się zatem szczęśliwie, bo choć nie kupiłam domu, to przede wszystkim nie podjęłam decyzji obarczonej bardzo wysokim ryzykiem. Dodatkowo wiele się nauczyłam o procesie zakupu nieruchomości. Przyjaciele gratulowali mi mądrości i odwagi. Nie doceniłam moich przyjaciół. To też była ważna lekcja.
Do dziś żal mi tego domu, ale mam już do tego właściwy dystans. W tym czasie jednak na rynku nieruchomości zaczęły się poważne zmiany – ceny szły w górę w bardzo szybkim tempie, ja miałam promesę kredytową i nie miałam na oku żadnej nieruchomości. Byłam starsza o kilka miesięcy, bardziej zmęczona ale mądrzejsza. I miałam mądrych przyjaciół.
Lekcja 3. Mieszkanie pod Warszawą
Byłam już specem od rynku wtórnego i miałam pojęcie o rynku pierwotnym. Moje obecne mieszkanie, w którym szczęśliwie mieszkam uwiodło mnie oknami. Sprawdziłam developera, poprzednie jego inwestycje, specyfikację etc, etc… Ceny zaczęły wariować. Szły w górę co 2 tygodnie. Wiedziałam, że albo teraz, albo za kilka lat – po korekcie rynku. Zarezerwowałam mieszkanie gwarantując sobie cenę z dnia rezerwacji. Dostałam umowę tzw. przedwstępną. Zadzwoniłam do jednego z dziennikarzy zajmujących się rynkiem nieruchomości – artykuł w gazecie był podpisany, telefon do redakcji znalazłam w Internecie. Porozmawiałam, wysłałam umowę z prośbą o uwagi. Uwagi dostałam, naniosłam swoje poprawki, 3 godziny negocjowałam z developerem. Wcześniej ustaliłam, na co mogę przystać, a na co zgodzić się nie mogę i zawarłam ze sobą cichy kontrakt: jeśli się nie zgodzą na określone 2 zmiany, to rezygnuję. Poprosiłam brata, żeby ze mną pojechał na negocjacje, wprowadziłam go w temat i powiedziałam, na co się mogę zgodzić, a na co nie. Miał być dla mnie zabezpieczeniem przed moja pochopną emocjonalną decyzją. Negocjacje były skuteczne.
Uznałam, że skoro mam wydać ponad 200 tysięcy na mieszkanie, to umowę przedwstępną muszę podpisać notarialnie, dokładając 1500 zł. Developer odwodził mnie od notarialnej umowy przedwstępnej mówiąc o niepotrzebnym wydatku. Ja jednak po doświadczeniach z „moim domem” i „pierwszym mieszkaniem” nie szłam na skróty. Notarialnie i koniec. Sprawdziłam w izbie notarialnej wiarygodność notariusza, kazałam sobie przesłać elektroniczną wersję mojej umowy notarialnej. W końcu niechętnie, ale się zgodzili (mają taki obowiązek, nie jest to niczyja łaska!).
Jakież było moje zdziwienie, gdy okazało się, że wersja notarialna umowy ma kilkanaście stron a wersja jaką dawał mi developer – kilka. Różnice były istotne. Przygotowałam się do negocjacji. Umowę notarialną też można negocjować. Należy! Zabrałam brata i przyjaciółkę (prawniczka). Nie warto chodzić na takie spotkania w pojedynkę. Łatwiej ulega się presji. Dokonaliśmy kilku dla mnie ważnych poprawek. Notariusz odczytał poprawiony dokument i dał mi do podpisu. Powiedziałam, że nie mogę tego podpisać.. Zdziwienie było ogromne. Notariusz zapytał dlaczego. Odparłam, że w dokumencie jest napisane, że notariusz okazał księgi wieczyste, a mnie ich nikt nie okazał (powszechna praktyka niestety). Na to notariusz zapytał, czy rzeczywiście chcę je obejrzeć i czy się na tym znam, bo to bardzo zawiłe i długo będzie trwało, a po co? Powiedziałam, że moja przyjaciółka potrafi czytać księgi wieczyste i po to tu jest ze mną. Godzinę sprawdzałyśmy punkt po punkcie porównując księgi z zapisem w akcie notarialnym. Podpisałam umowę.
Notariusz zapytał, czy będę chciała wnosić do sądu o wpis umowy w księgi wieczyste developera, bo to kosztuje 150 zł i trwa jakieś pół roku, więc już pewnie dawno będę mieszkać. Znowu mnie odwodził. Skoro ryzykuję ponad 200 tysięcy, to mogę wydać jeszcze 150 zł – pomyślałam. Sądowy wpis umowy do ksiąg wieczystych developera gwarantuje realizację umowy nawet jeśli developer upadnie, sprzeda inwestycję komuś innemu etc. To była moja gwarancja, że nie stanie się tak, jak pisano w prasie. Ludzie kupowali, a developer sprzedawał inwestycje podstawionej firmie (własnej), która wypowiadała umowy i sprzedawała te same nieruchomości po nowej cenie. Wszak ceny rosły jak zwariowane. To był „niezły biznes”. Ja mogłam spać bezpiecznie za 150 zł.
Klucze odebrałam przed terminem. W dwóch budynkach jest około 100 mieszkań, może trochę więcej. Wiem, że tylko w kilku przypadkach umowa przedwstępna została podpisana notarialnie. Ja jedyna wpisałam tę umowę sądowo w repertorium ksiąg wieczystych developera. A przecież wszyscy ryzykowaliśmy podobne pieniądze. Wszyscy mamy dostęp do tych samych gazet i programów telewizyjnych, które w owym czasie pełne już były informacji o nieuczciwych praktykach na rynku nieruchomości….
Epilog (albo lekcja 4)
Jest jeszcze coś, co było trudnym ale bardzo ważnym moim doświadczeniem, a czego wielu ludzi nie bierze w ogóle pod uwagę (ja też nie brałam): miesiąc po odbiorze kluczy straciłam pracę (!). Moje oszczędności właśnie ekipa wykończeniowa wkładała w parkiet, gładzie, armaturę oraz glazurę. Nie byłam przygotowana na taką ewentualność ani emocjonalnie, ani finansowo. Blisko 2 lata zmagałam się z rzeczywistością, będąc jednoosobowo obciążona kredytem, czynszem, etc, nie mając stałej pracy a jedynie nieregularne zlecenia. Mam taki zawód i „wszczepioną” gotowość do zmian, że zwykle sobie dobrze radzę – podjęłam decyzję o sprzedaży mieszkania pół roku po jego wykończeniu. To wbrew pozorom bardzo trudna decyzja i warto sobie odpowiedzieć, czy w skrajnej sytuacji jest się gotowym do podjęcia takiej lub jakie są inne wyjścia awaryjne. Spakowałam rzeczy i wyjechałam z kraju. Mimo dobrej koniunktury moje mieszkanie nie chciało się sprzedać. Wniosek – jeśli myślisz, że w razie kłopotów zawsze możesz szybko sprzedać mieszkanie, to informuję, że to jest tzw. myślenie życzeniowe.
Wróciłam do kraju po krótkim ale ważnym dla mojego rozwoju czasie i zaczęłam od początku. Dokończyłam inwestycje. Powoli zapominam o tamtym wymagającym czasie. Teraz mam mnóstwo pomysłów, niektóre z pewnością zrealizuję, niektóre pozostaną tylko jako „gimnastyka mózgu”. Jestem szczęśliwa, że te zdarzenia miały miejsce, choć nie zawsze tak o tym myślałam. Bez nich nie byłabym w tym miejscu, gdzie jestem teraz i nie byłabym bogatsza o cenną wiedzę o sobie i pewność, że moimi zasobami, na których mogę się oprzeć, są moi przyjaciele, moja wiedza i doświadczenia, mój optymizm wraz z gotowością do zmian. Wiem też, że moje mieszkanie nie ogranicza mnie w myśleniu i podejmowaniu ważnych decyzji życiowych.
Z debiutanckim pozdrowieniem, Ewa
_______________________________________________
Ewa Wytrążek
Od 2008 roku związana Polską Agencją Prasową, gdzie kieruje kilkunastoosobowym zespołem. Absolwentka programu MBA – Międzynarodowa Szkoła Zarządzania L. Koźmińskiego (nagroda za dyplomowy projekt doradczy) oraz polonistyki – Uniwersytet Wrocławski. Studiowała także muzykologię – KUL, a także filologię rosyjską – UWr. Przez wiele lat prowadziła działalność gospodarczą realizując projekty w zakresie marketingu, PR i sprzedaży, m.in. dla PSE S.A., Pivotal Polska, Matrix.pl S.A., tygodnik Polityka. Doświadczenie zawodowe zdobywała także w instytucjach kultury – Państwowej Filharmonii Lubelskiej czy Teatrze Muzycznym Roma, gdzie stworzyła i prowadziła dział marketingu i reklamy, a następnie w agencjach PR i reklamowych. Nagrodzona za najlepszą kampanię PR w Polsce zrealizowaną w 1999 roku. Kierowała też działem marketingu w jednej z największych spółek medycznych w Polsce. Autorka publikacji m. in. z zakresu etnolingwistyki oraz marketingu i sprzedaży. Inicjatorka i współzałożycielka fundacji „Wiedza i Przedsiębiorczość”. W wolnym czasie realizuje projekty w doradcze i marketingowe dla polskich i międzynarodowych firm. Zainteresowania: psychologia społeczna, komunikacja, muzyka chóralna.
Najnowsze komentarze